שנים של דיונים במאות תביעות ירידת ערך בקרקעות חקלאיות, שהוגשו נגד הרשויות לאחר אישור תוכנית המתאר למחוז המרכז, הסתכמו בהחלטה תקדימית – שלפיה דינן להידחות ■ העיריות: "החלטה היסטורית" ■ בעלי הקרקע: "נעתור לבית המשפט, המאבק יימשך עוד שנים".
לאחר יותר משנה ועשרות דיונים קיבלה באחרונה ועדת הערר המחוזית של מחוז מרכז את אחת הפסיקות הדרמטיות בתחום התכנון והבנייה. כתוצאה מכך צפויות להידחות תביעות של מאות בעלי קרקעות חקלאיות נגד המדינה, בהיקף של מיליארדי שקלים.
עשור לאחר שאושרה תוכנית המתאר המחוזית (תמ"מ) 21/3 קבעה הוועדה כי כל תביעות ירידת הערך מצד בעלי קרקע חקלאית שהוגשו לאחר אישור התוכנית דינן להידחות, אלא אם כבר חלה בשטח תוכנית בנייה בשלב מתקדם ביותר -לפחות ברמה של אישור להפקדה.
בעוד ברשויות המקומיות נושמים לרווחה, מבטיחים בעלי הקרקע כי בכוונתם לערער. הערכאה הבאה היא בתי המשפט לעניינים מינהליים, ומי שכנראה יכריע סופית בעניין יהיה בית המשפט העליון.
ההחלטה שקיבל בתחילת החודש הרכב ועדת הערר, בראשות עו"ד מיכה גדרון, אמנם מתייחסת ל–37 תביעות פיצוי שהוגשו נגד הוועדה המקומית ראשון לציון, אך העקרונות שנקבעו במסגרתה צפויים לחול על מאות תביעות שהוגשו מ–2003 נגד הרבה רשויות במחוז, בהן פתח תקווה, רעננה ונתניה. את התביעות הגישו בעלי הקרקעות, בטענה שאישור התמ"מ, שבמסגרתה הוגדרו שטחים המיועדים להישאר ללא בינוי במסגרת כל תכנון עתידי (שטחים חקלאיים או אזורי נופש) פגע בפוטנציאל ההשבחה שלהם, ולכן על המדינה לפצותם בשל ירידת ערך נכסיהם.
ואולם, מהחלטת הוועדה עולה כי כדי שיוכל בעל קרקע לטעון לפגיעה בשווי, עליו להראות כי בעת אישורה של התוכנית כבר היתה הקרקע בהליכי תכנון לקראת אישור בינוי בתחומה, כך שהציפייה מצד הבעלים לעליית שווי היתה "ציפייה סבירה בנסיבות העניין". לפי ההחלטה, הרף התכנוני המינימלי שבו רשאי בעל הקרקע להיות בעל "ציפייה סבירה" הוא החלטת הפקדה של התוכנית. מדובר ברף גבוה למדי, שספק אם אפילו אחד ממאות התובעים עומד בו. בראשון לציון נדחו כל התביעות.
בתוך כך, שללה הוועדה הליכים נוספים ככאלה המצדיקים פיצוי – בהם אישור תוכניות הבנייה בידי הרשות המקומית, חתימת הסכמי תכנון עם מינהל מקרקעי ישראל ואפילו המלצות בדבר שינוי ייעוד מגורמים בוועדות המחוזיות.
ברשויות המקומיות, הנתבעות בהליך, הפגינו שביעות רצון. "מדובר בהחלטה היסטורית, שכן זו הפעם הראשונה שבה ניתנת פסיקה הקובעת נורמה מחייבת לתשלום פיצוי ירידת ערך בשל הליך תכנוני שלא הושלם", אומרת עו"ד רונית אלפר, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד פריש שפרבר ריינהרץ, המייצגת בהליך את עיריית פתח תקוה, שהוגשו נגדה כ–90 תביעות. "צריך להבין את זה מהמקום של מתן אפשרות לרשויות לתכנן. אם בעתיד יוחלט שכל מהלך תכנוני שייעשה ייחשב מעלה ערך, הרשויות והמדינה יתחילו לפחד, ומהלכים ייתקעו. הרי הרבה פעמים מהלכים תכנוניים יוצאים לדרך בשיטת 'ניסוי וטעייה'".
מהעבר השני, כאמור, מבטיחים נציגי התובעים כי הסאגה רחוקה מלהסתיים. "המאבק יימשך עוד שנים ויוגשו עתירות מנהליות נגד החלטות ועדת הערר, שכן הפגיעה הכלכלית בבעלי הקרקעות עצומה", אומר עו"ד צבי שוב, מומחה לדיני מקרקעין שהגיש תביעות פיצויים רבות בעקבות אישור התמ"מ.
"מדובר בהחלטה בעייתית. משמעותה היא שאף שהוכח שבעקבות התוכנית קיימת ירידת ערך, כלומר יש פגיעה בבעלים, הם לא יקבלו פיצוי". לדברי שוב, טעתה ועדת הערר כשקבעה רף לקבלת פיצויים שלא מופיע בחוק. "הדרישה שתהיה החלטה של הוועדה המחוזית על הפקדת תוכנית מבטלת את שיטת ההשוואה הקיימת, הבוחנת מה היה שווי הקרקע לפני ואחרי התוכנית – והופכת את השמאים לטכנאים".
פורסם ב- דה מרקר 17/7/13
ע"י נמרוד בוסו